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INFORMATIONEN ZUM ERWERB EINES EIGENTUMS IN SPANIEN
Dies ist ein Informationsblatt, das Ihnen allgemeine Richtlinen beim Kauf eines Neubaus, oder gebrauchter Immobilie in Spanien weist. Es werden hier jedoch nicht alle rechtlichen und finanziellen Punkte aufgeführt. Daher raten wir jedem Käufer auf professionellen Rat nicht zu verzichten.
1. KAUFVERFAHREN:
In Spanien wird, wie in vielen E.U. Ländern, das Eigentum im Grundbuch eingetragen.
2. DER VERTRAG:
Haben Sie sich einmal für den Kauf einer Immobilie entschieden, wird dieser mit allen Vertragsvereinbarungen, normalerweise schriftlich, in einem privaten Vertrag festgehalten. Darin sollten nachfolgende Punkte unbedingt enthalten sein:
- Der vereinbarte Kaufpreis
- Summe der Anzahlung
- Zahlungskonditionen des Restbetrages
- Fixdatum für Kaufabschluss (Notarvertrag)
- Alle weiteren Extras denen Sie beim Kauf zugestimmt oder abgelehnt haben
- Alle relevanten Bedingungen und Konditionen
Hat der Käufer einmal die Anzahlung geleistet (diese beträgt gewöhnlich 10 % und ist abhängig von dem Zeitraum zwischen Vertragsbeginn und entgültigem Kaufabschluss), besteht eine bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Parteien haben jedoch die Möglichkeit eine bestimmte Vereinbarung einzugehen - “ARRAS” genannt – bei der bei Vertragswiderruf folgende Konditionen eintreten:
Der Verkäufer zahlt dem Käufer das Doppelte der bereits gezahlten Anzahlungssumme – oder – der Käufer verliert die bereits geleistete Anzahlung.
3. GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER:
Bei Gemeinschaftsbesitz oder beim Teilen der Einrichtungen zwischen den Eigentümern, muss in jeder Erschliessung/Siedlung/Anlage Spaniens eine
“ GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER “ gegründet werden, durch welche die Gemeinschaftskosten geteilt werden können. Wenn Ihr Eigentum sich in einem Appartementenblock befindet, so gilt das Gesetz in Zusammenhang mit der “Horizontalen Teilung” (Ley de la Propiedad Horizontal).
Wenn Sie in einer neuen Siedung Eigentum kaufen, ist es unbedingt erforderlich, dass die Urkunde der “Horizontalen Teilung”, wie auch die Gemeinschaftsregeln Ihnen erklärt worden sind, denn diese sollten Ihre Zustimmung erhalten, da beide Punkte einen wichtigen Beitrag zu Ihrer zukünftigen Freude am Eigentum leisten.
4. EIGENTUMSÜBERTRAGUNG:
Der Kauf und Verkauf eines jeden Besitzes in Spanien erfordert die Eintragung beim Grundbuchamt. Dort werden Besitzdeteils gewahrt, finanzielle Lasten dokumentiert, sowie alle anderen Angelegenheiten welche sich auf die Eigentumsurkunde auswirken könnten.
Der Notar bereitet die Eigentumsübertragung an Hand der Informationen die ihm vom Verkäufer oder seines Anwaltes mitgeteilt wurden vor. Diese prüft er, gemäss dem spanischen Gesetz. Jedoch überprüft der Notar nicht den Titel des Eigentums, obwohl er beim Grundbuchamt direkt,
unmittelbar vor der Unterzeichnung des Grundbuches überprüfen lässt, ob es auch wirklich keine unbekannten Anklagen bezüglich des Eigentums gibt.
Vor dem Kaufabschluss, wird der Notar überprüfen, dass keine nachteiligen Einträge über die bekannten Einträge hinaus, gemacht worden sind, von welchem der Kauf betroffen werden könnte.
Sind alle Formalitäten vor dem Notar vollzogen, muss die Escritura Publica (Grundbuch) dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) übergen werden. Dort wird die Eigentumsurkunde (Eigentumsübertragung und Eigentumsrecht) im Grundbuch eingetragen. Zuvor jedoch, sollte sichergestellt sein, das alle Steuern bezahlt wurden.
5. ERWERBSKOSTEN:
Die gesammte Summe der auftretenden Kosten beim Kauf einer Immobilie, sollte durchschnittlich nicht mehr als 10 % des Kaufpreises betragen. Die Kosten verteilen sich wie folgt:
6. STEMPELGEBÜHR (ÜBERTRAGUNGSSTEUER):
Die Höhe der zu zahlenden Übertragungssteuer bezieht sich auf den deklarierten Wert des Eigentums und wird von diesem prozentual berechnet.
Sollten Sie von einem Immobilienmakler einen Neubau erwerben, so werden 7% Mehrwertsteuer (I.V.A.) auf den deklarierten Preis berechnet. Zusätzlich, ist die sogenannte 0,5%ige “Legal Dokumentierte Gesetzes Steuer” (Plus-Valía) zutreffend. In anderen Fällen wird eine 7 %ige Stempelgebühr (Übertragungssteuer) des deklarierten Wertes berechnet. Sollte es sich einzig und allein mit dem zu erwerbenden Grundstück um einen Bauplatz, welcher von einer “etablierten Firma” gekauft wird, handeln, so ist die entsprechende volle Mehrwertsteuer zu zahlen (gegenwärtig 16 %).
7. WERTZUWACHSSTEUER (PLUS – VALÍA):
Diese Steuer wird an die örtliche Verwaltung bezahlt und ist eine Art von Kapitalertragssteuer, zahlbar auf den Wertzuwachs des Grundstückes seit des letzten Erwerbes. Es sollte nochmal verdeutlicht werden, dass diese Steuer sich auf den Wertzuwachs des Grundstückes bezieht, nicht auf irgendwelche darauf erstellten Bauten.
Die Zahlungspflicht dieser Steuer trifft den Verkäufer, jedoch könnte der Verkäufer den Versuch unternehmen den Käufer hiermit zu belasten. Deshalb sollte man mit Behutsamkeit die Stelle im Vertrag lesen welcher lautet: “ ........todos los gastos ........” – “..... alle Kosten der Abwicklung .......” – weil diese die Plus – Valía beinhalten würde.
8. GRUNDBUCHAMTGEBÜHREN:
Die Höhe der an das Grundbuchamt zu zahlenden Gebühren für die Eintragung Ihrer Escritura im Grundbuch (Register), wird entsprechend einer mit dem deklarierten Wert zusammenhängenden Gebührenordnung ermittelt.
(Sol y Mar Vejer S.L.U. kann nicht haftbar gemacht werden über die o.g. Auslegungen. Diese o.g. Auslegungen dienen nur als Richtlinie.)